開發(fā)商在認(rèn)購書中聲明“銷售人員許諾、樓盤沙盤模型、樣板房精裝修”等所有廣告宣...

活脫脫的無效聲明。最高院的《商品房買賣合同解釋》第3條明確規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。最高院這個(gè)司法解釋訂得還是很符合國情的。房地產(chǎn)商普通的宣傳的基本都算作要約邀請，比如什么巴洛克風(fēng)格，至尊上流奢華生活品質(zhì)這類虛的東西，要量化起來實(shí)現(xiàn)起來也很難，大家對(duì)于這些衡量標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。重點(diǎn)是在后半句，我分析一下，最高院的意思是：不是所有房地產(chǎn)廣告、宣傳都屬于要約邀請，如果同時(shí)符合以下三個(gè)要件，則視為要約。一，廣告和宣傳資料說明和允諾的對(duì)象是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。二，所做的說明和允諾具體確定。三，該說明和允諾對(duì)于消費(fèi)者決定是否以這個(gè)價(jià)格買這套房有著決定性的影響。舉個(gè)例子，我是個(gè)游泳愛好者，買房子的時(shí)候售樓小姐明確跟我承諾，小區(qū)內(nèi)兩年內(nèi)會(huì)建成一個(gè)設(shè)施完善的游泳館。于是我毅然決定放棄其他兩處樓盤，購買這處。這里售樓小姐跟我承諾的有游泳館就屬于要約，無論公司是否承認(rèn)，售樓小姐這是職務(wù)行為。但是這存在一個(gè)舉證問題，所以最好是能保留有售樓人員跟你的談話錄音。最后談一下未取得預(yù)售許可證的問題，毫無疑問這違反了國家強(qiáng)制性法規(guī)，但國家以及許多地方對(duì)于預(yù)售許可證這塊睜一只眼閉一只眼。但要是遇到欺詐集團(tuán)就比較悲慘了，雖然有懲罰性賠償，但那只是債權(quán)，開發(fā)商卷錢跑到國外的也不是沒有。